略论收益法评估误差的成因
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2019-10-02
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收益还原法作为房地产估价中最基本的三大评估方法之一，已经成为有效性房地产估价中的一种主要方法。但在收益还原法的理论解释和实务操作中
3、认为纯收益应当有条件的包含折旧，如季海鹰同志在《收益法估价时求纯收益中是否扣除折旧费的讨论》一文中认为，“一般来说如果考虑收益年限为有限年的条件，用有限年的资本化公式，则纯收益求取中不应扣除折旧，如考虑收益年限为无限年的条件，用无限年的资本化公式，则纯收益求取中应扣除折旧。” 4、认为纯收益与资本化率要统一口径，如郭春显同志在《在收益还原法评估中纯收益包含折旧与否的问题研究》一文中认为，“在进行估价时，如纯收益不含折旧，资本化率为该类房地产的社会平均利润；如果纯收益含有折旧，资本化率为含有折旧因素的资本化率，即该类房地产的社会平均利润加上该房地产的折旧率。概括而言，不同口径的纯收益必须选用与其口径一致的资本化率，或者说收益的类型必须与资本化率的类型相对应。” 事实上，从收益还原法的公式来看，不论纯收益中是否应当包括折旧费，但有一点是可以肯定的，那就是纯收益和资本化率的口径必须一致，否则一个宝包括折旧，一个不包括折旧，结果就不可能是正确的。本来如果能找到一个准确的确定资本化率的方法，那么关于纯收益的确定也就简单多了，但实施上，目前关于资本化率的确定，同样有不少困难。 三、资本化率的确定 资本化率又称还原率，是指永续年限下，年收益与资本之比。它实际上是一种投资的收益率，应等同于与获取估价对象房地产产生纯收益具有相同风险的资本收益率。在房地产评估中，将还原利率分为三类，即综合还原利率，建筑物还原利率，土地还原利率，三种不同的还原利率适用不同评估对象的估价，综合还原利率用于评定房地产合一的现价，建筑物还原利率用于评估建筑物的现价，土地还原利率用于评估土地的现价。 就目前而言，还原率的确定有四种方法：市场提取法，安全利率加风险调整值法，投资收益率排序插入法和投资符合收益率法。 采用市场提取法确定还原率从理论上是比较可靠的，因为它是建立在近期内市场交易情况之上的，它能较客观的反映出当前房地产市场的行情。但它要求评估人员掌握大量的市场信息资料，熟悉各行业的收益状况，求出各类房地产的每年的客观纯收益大小、成交价、市场供需状况等，实际操作困难。而且，由于掌握的信息可能不安全，获取的第一手资料也不一定准确（如商业用房地产，由于涉及商业机密，评估人员往往难以获取真实资料），因此求得的还原率误差较大，也往往是一人一个样，不同的评估人员得出的结果相差也会很大。 采用安全利率加风险调整值法确定还原率，评估人员往往选用银行一年期存款利率或银行一年期利率与国债利率的平均值作为安全利率，然后根据评估对象房地产的投资风险性的大小作相应的调整。但是目前我国的银行利率是不断调整的，从1996年至今已经调整了八次之多，如果根据此法确定还原率，同一宗房地产在几年内的价格将会相差极大，这与实际情况是不相符的。
