略论收益法评估误差的成因
来源:
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2019-10-02
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收益还原法作为房地产估价中最基本的三大评估方法之一，已经成为有效性房地产估价中的一种主要方法。但在收益还原法的理论解释和实务操作中
采用投资复合收益率法确定还原率，其公式为：还原率＝抵押贷款/房地产总投资额×抵押贷款利率＋自有资本额/房地产投资总额×自有资本收益率。用此法确定还原率，还原率随着自有资本占房地产总投资的比例的不同而变化，这显然是与实际情况不相符夫的。比如你投资购买一总房地产，对象不会因为你是用自有资本还是用贷款购买而采用不同的价格。 采用投资收益率排序插入法确定还原率，其思路是：先找出社会上各种类型的投资及其收益率，其次绘出收益率——投资类型的曲线。然后，将估价对象房地产的投资与其他投资进行比较分析，找出同等风险的投资，再判断还原率应该的区域范围，从而确定所要求的还原率。此法从理论上是较可行的，但实际操作很困难，因为这要求估价人员掌握社会各种类型的投资把包括从银行存款、贷款、国库券、股票、保险到各行各业的投资收益率、风险的大小，并与房地产作投资进行比较，这对估价人员的要求太高，几乎不太可能做到。而且在实际生活中，各种类型的投资的收益率和风险是不断变化的，以此来确定还原率也不太行得通。 事实上，正是由于确定纯收益和还原率十分困难，因此在实际得估价中，往往还要对纯收益A和资本化率R作进一步假设。如假设纯收益A每年不变，资本化率R每年不变且大于零，则收益还原法得公式就被简化为：（公式二）评估中存在较大得误差也就是不可避免的了。 综上所述，运用收益还原法评估房地产价格时，首先要加强对收益还原法的理论研究，统一对纯收益的内涵和外延的认识；其次，在房地产持有的年限较短的情况下，应尽量较准确的预测未来房地产的收益率和还原率，不要简化公式；对于持有年限较长的房地产，可假设在经营若干年后将其转让而用收益法评估，这样做可提高评估结果的准确性。
