略论收益法评估误差的成因
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2019-10-02
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收益还原法作为房地产估价中最基本的三大评估方法之一，已经成为有效性房地产估价中的一种主要方法。但在收益还原法的理论解释和实务操作中
收益还原法作为房地产估价中最基本的三大评估方法之一，已经成为有效性房地产估价中的一种主要方法。但在收益还原法的理论解释和实务操作中，还存在着收益外延界定混乱、还原利率确定不科学等问题，这将严重影响估计结果的准确性。本文将就纯收益和还原利率的确定进行简要的叙述，以分析收益法评估为何误差较大。
一、收益还原法估价思路和计算公式
收益还原法是指待估房地产剩余年限的收益进行折现而求取待估房产现价的一种估价规程。若剩余年限无限则为收益还原法的一种特例，其折现率也称为还原利率或资本化率。其评估思路为由收益性房地产具有在剩余年限内为业主带来一定金额的收益，而房地产的耐用年限又相当长。这样，这一房地产的价格就要相当于这样一定金额的存款，这一存款在未来能带来的利息与该房地产收益相当，则该房地产的现价就应该与上述存款金额相当。上述的估价思路只是一种相实简明的思路，它的前提是：
1、投资防地产的风险与存款的风险相当；
2、房地产剩余年限无限；
3、房地产每年收益相当；
4、利率每年固定且房地产无增值。
在上述前提下：
待估房地产的现价/待估房地产年收益＝等量存款额/等量存款年利息
将上式转为待估房地产现价：
p＝待估房地产年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款额(p)]＝待估房地产年收益(a)/还原利率(r)＝a/r
但这只是一种理想状态，在实际生活中不可能有这种情况。事实上对于一个具有N年收益的房地产来说，其价格可以用以下的公式表示(公式一，见附件，下同)：
其中V 为具有N年收益的房地产的价格，Ai和Ri分别为第I年房地产的纯收益和资本化率，N为房地产的收益年限。由此可见，要用收益还原法求得一宗房地产的准确价格，就应该知道其在剩余年限中每一年的年收益和还原利率。
二、收益的确定
对于纯收益这一概念的外延的认识就存在诸多分歧。如纯收益是否包含折旧费就有四点观点：
1、认为纯收益不包含折旧，如柴强先生主编的《中国房地产估价师执业资格考试辅导材料》中就认为“以收益为目的而出租的房地产，其纯收益是由该租赁收入（房租）扣除折旧费，维修费，管理费，税金，保险费，租赁中介费等后的余额。”
2、认为纯收益应当包含折旧，如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益还原法进行房地产评估时折旧费问题再讨论》一文中认为“用收益还法进行房地产评估时，用于折现的纯收益包括投资回报与投资回收两部分，及纯收益包含折旧在内”
3、认为纯收益应当有条件的包含折旧，如季海鹰同志在《收益法估价时求纯收益中是否扣除折旧费的讨论》一文中认为，“一般来说如果考虑收益年限为有限年的条件，用有限年的资本化公式，则纯收益求取中不应扣除折旧，如考虑收益年限为无限年的条件，用无限年的资本化公式，则纯收益求取中应扣除折旧。”
4、认为纯收益与资本化率要统一口径，如郭春显同志在《在收益还原法评估中纯收益包含折旧与否的问题研究》一文中认为，“在进行估价时，如纯收益不含折旧，资本化率为该类房地产的社会平均利润；如果纯收益含有折旧，资本化率为含有折旧因素的资本化率，即该类房地产的社会平均利润加上该房地产的折旧率。概括而言，不同口径的纯收益必须选用与其口径一致的资本化率，或者说收益的类型必须与资本化率的类型相对应。”
事实上，从收益还原法的公式来看，不论纯收益中是否应当包括折旧费，但有一点是可以肯定的，那就是纯收益和资本化率的口径必须一致，否则一个宝包括折旧，一个不包括折旧，结果就不可能是正确的。本来如果能找到一个准确的确定资本化率的方法，那么关于纯收益的确定也就简单多了，但实施上，目前关于资本化率的确定，同样有不少困难。
三、资本化率的确定
资本化率又称还原率，是指永续年限下，年收益与资本之比。它实际上是一种投资的收益率，应等同于与获取估价对象房地产产生纯收益具有相同风险的资本收益率。在房地产评估中，将还原利率分为三类，即综合还原利率，建筑物还原利率，土地还原利率，三种不同的还原利率适用不同评估对象的估价，综合还原利率用于评定房地产合一的现价，建筑物还原利率用于评估建筑物的现价，土地还原利率用于评估土地的现价。
就目前而言，还原率的确定有四种方法：市场提取法，安全利率加风险调整值法，投资收益率排序插入法和投资符合收益率法。
采用市场提取法确定还原率从理论上是比较可靠的，因为它是建立在近期内市场交易情况之上的，它能较客观的反映出当前房地产市场的行情。但它要求评估人员掌握大量的市场信息资料，熟悉各行业的收益状况，求出各类房地产的每年的客观纯收益大小、成交价、市场供需状况等，实际操作困难。而且，由于掌握的信息可能不安全，获取的第一手资料也不一定准确（如商业用房地产，由于涉及商业机密，评估人员往往难以获取真实资料），因此求得的还原率误差较大，也往往是一人一个样，不同的评估人员得出的结果相差也会很大。
采用安全利率加风险调整值法确定还原率，评估人员往往选用银行一年期存款利率或银行一年期利率与国债利率的平均值作为安全利率，然后根据评估对象房地产的投资风险性的大小作相应的调整。但是目前我国的银行利率是不断调整的，从1996年至今已经调整了八次之多，如果根据此法确定还原率，同一宗房地产在几年内的价格将会相差极大，这与实际情况是不相符的。
采用投资复合收益率法确定还原率，其公式为：还原率＝抵押贷款/房地产总投资额×抵押贷款利率＋自有资本额/房地产投资总额×自有资本收益率。用此法确定还原率，还原率随着自有资本占房地产总投资的比例的不同而变化，这显然是与实际情况不相符夫的。比如你投资购买一总房地产，对象不会因为你是用自有资本还是用贷款购买而采用不同的价格。
采用投资收益率排序插入法确定还原率，其思路是：先找出社会上各种类型的投资及其收益率，其次绘出收益率——投资类型的曲线。然后，将估价对象房地产的投资与其他投资进行比较分析，找出同等风险的投资，再判断还原率应该的区域范围，从而确定所要求的还原率。此法从理论上是较可行的，但实际操作很困难，因为这要求估价人员掌握社会各种类型的投资把包括从银行存款、贷款、国库券、股票、保险到各行各业的投资收益率、风险的大小，并与房地产作投资进行比较，这对估价人员的要求太高，几乎不太可能做到。而且在实际生活中，各种类型的投资的收益率和风险是不断变化的，以此来确定还原率也不太行得通。
事实上，正是由于确定纯收益和还原率十分困难，因此在实际得估价中，往往还要对纯收益A和资本化率R作进一步假设。如假设纯收益A每年不变，资本化率R每年不变且大于零，则收益还原法得公式就被简化为：（公式二）评估中存在较大得误差也就是不可避免的了。
综上所述，运用收益还原法评估房地产价格时，首先要加强对收益还原法的理论研究，统一对纯收益的内涵和外延的认识；其次，在房地产持有的年限较短的情况下，应尽量较准确的预测未来房地产的收益率和还原率，不要简化公式；对于持有年限较长的房地产，可假设在经营若干年后将其转让而用收益法评估，这样做可提高评估结果的准确性。
