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行业研究
在建工程抵押评估的范围和特点
来源: | 作者:sdzhfdc | 发布时间: 2018-11-24 | 490 次浏览 | 分享到:
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成,因而体现在其建筑物实体形态不完全,不具备有关部门组织进行竣工验收的条件,以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
一、在建工程的含义及其特点

(一)在建工程的含义

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成,因而体现在其建筑物实体形态不完全,不具备有关部门组织进行竣工验收的条件,以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。

要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价,首先要明确在建工程的含义。对于在建工程的定义,在理论界有多种不同的提法。一种定义是:在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额,包括尚未交付使用的投资完成额。包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。另外一种说法,在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工,但尚未交付使用的建设项目房地产。

按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出:在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造,而不得它用,因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记,而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

在建工程,其涵义有广义和狭义之分。广义上的房屋在建工程,是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的房屋在建工程,是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。可见,狭义上的房屋在建工程,主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态,是一种实物上的未完成状态;而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内,还包括房屋各项工程均已完工,即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形,是一种在法律上未完成的状态。与一般意义上的房地产相比,在建工程具有自身的特点。

综合有关的观点和意见,参照有关的文献和估价方面的丛书,本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目”。

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